PAJAKAN TANAH - APA DIA?

PAJAKAN TANAH adalah sejenis urusniaga dinegara kita dimana tuanpunya tanah (pemberi pajak) memberi kepada pihak lain (penerima pajakan) satu kepentingan ke atas tanah tersebut kurang dari pegangan bebas dan kurang dari apa yang pemberi pajak berhak. Dalam Kanun Tanah Negara (KTN) walau bagaimanapun memberi definasi pajakan sebagai pajakan atau pajakan kecil berdaftar bagi tanah beri milik. Definisi ini bermakna pajakan secara teknikal dan mengeluarkan perjanjian pajak dan tenansi bebas daftar. Penulis blog memang telah lama mendengar definasi pajakan tanah yang agak berbeza sedikit dengan Pemilikkan Tanah atau Sewa Tanah. Ini kerana ramai dikalangan petani, pengusaha pertanian dan sebagainya perlu menunjukkan surat perjanjian pajakan tanah untuk melayakkan mereka menerima bantuan atau projek kerajaan dalam bidang pertanian. Bagaimana pun kita perlu tahu dan faham beberapa ciri-ciri pajakan tanah yang boleh kita baca dari artikel kali ini. Ciri-ciri Pajakan Tanah adalah pertama dimana penerima pajakan diberi hak esklusif ke atas tanah tersebut termasuklah untuk melarang mana-mana orang memasuki tanah tersebut walaupun pemberi pajakan. Ini bermakna pemajak boleh memajukan tanah tersebut seperti yang dipersetujui didalam surat pajakan. Kedua syarat pajakan adalah dimana pada kedua-dua pihak mesti berniat untuk membuat pajakan dan bukannya lesen. Niat ini juga mesti dalam satu keterangan berbentuk pinjaman atau tindakan. Yang ke tiga adalah ciri pajakan dimana pajakan mesti diberi bagi satu tempoh tertentu atau tempoh yang dibenarkan untuk berbuat demikian. Bergantung kepada persetujuan kedua-dua pihak tempoh pajakan biasanya lebih lma daripada tempoh sewaan seperti 25 tahun atau 30 tahun dan sebagainya. Artikel subuh ini saya menulis dalam blog ''Anim Agro Technology'' mengenai pajakan tanah dan apa dia yang berkaitan dengan perkara ini untuk dijadikan bahan bacaan dan bahan rujukan anda.

Penulis blog juga membuat rujukkan dibeberapa pejabat tanah dan rakan-rakan yang tahu mengenai perkara ini. Ad beberapa perbezaan antara jenis pajakan tanah dengan sewaan tanah. Ini kerana didalam sistem pajakan makan ia akan membolehkan pemberi pajakan unruk memindahkan semua sekali kepentingannya diatas tanah tersebut kepada penerima pajakan. Ini seperti beberapa kerajaan negeri memberi pajakan tanah selama 30 tahun untuk penanaman kelapa sawit dengan memberikan hak penanaman dan hak menjaga dan mengusahakan ladang tersebut kepada pemajak. Selepas temoh tersebut pihak pemilik tanah dan pemajak boleh melihat semula perjanjian sama ada untuk menaikkan kadar pajakan, menyambung pajakan atau menamatkan pajakan. Kedua perbezaannya adala Sistem Pajakan boleh dipindahmilik  dimana penerima lesen memperolehi hak-hak berdasarkan kontrak dan kepentingan tidak diserahkan. Kemudian lesen tersebut juga hanya terikat kepada pihak-pihak yang berkontrak sahaja. Buagaimana pun kesemua perkara tersebut adalah tertakluk dibawah kuasa-kuasa dan sekatan pajakan. Kuasa-kuasa pajakan ialah dimana tuan punya mana-mana tanahmilik boleh memberikan pajakan keatas kesemua atau mana-mana bahagiannya (Seksyen s.221(1), kedua dimana tiap-tiap pajakan yang diberikan mestilah untuk tempoh yang melebihi 3 tahun (Seksyen s.221(2), Ke tiga dimana berhubung dengan pajakan kesemua tanah, tempoh maksima ialah 99 tahun. (Dalam seksyen s.221(3)(a), Ke empat dimana mengenai pajakan sebahagian sahaja, tempoh maksima ialah 30 tahun sahaja (Seksyen s.221(3)(b), ke lima syaratnya mengenai pajakan sebahagian tanah, pelan dan perihal yang mencukupi bagi membolehkan bahagian itu dikenali dengan tepat hendaklah dikembarkan didalam suratcara.

Sementara itu memang ada sekatan-sekatan Pajakan yang perlu kita tahu. Biasanya kuasa-kuasa yang diberi diatas adalah tertakluk kepada sekatan-sekatan berikut dimana pertama ada larangan atau batasan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu berkuatkuasa. Kedua adalah sekatan mana-mana sekatan dan juga kepentingan yang berkuatkuasa pada masa itu yang berkaitan dengan tanah berkenaan  dan ke tiga dimana pajakan tidak boleh diberikan kepada dua orang atau lebih melainkan sebagai pemegang amanah atau wakil. Keempat adalah sekatan keatas warga negara asing dalam pajakan dan ke lima adalah sekatan berkait dengan jika tanah itu tertakluk kepada gadaian, persetujuan atau pun pemegang gadaian perlu didapatkan terlebih dahulu. Pajakan tanah perlu ada perjanjian atau bertulis akan apa yang dikatakan surat pajakan tanah (Sila anda lihat foto disebelah). Dalam pada itu terdapat tiga (3) Hak dan juga Tanggungjawab Pemberi dan Penerima Pajakan. Hak dan tanggungjawab Pemberi dan Penerima Pajakan digariskan secara nyata oleh kedua-dua pihak atau jika tiada perjanjian secara nyata, akan disiratkan oleh undang-undang. Kedua-dua pihak boleh menggunapakai peruntukan seperti yang terkandung dibawah Jadual Keenam KTN di dalam perjanjian mereka dan boleh diubahsuai setakat yang mereka fikir patut. Dalam ketiadaan syarat nyata, beberapa syarat tertentu disiratkan dan digunapakai bagi pajakan atau pajakan kecil.

Dibawah Seksyen s.230 KTN ada memeperuntukan syarat tersirat seperti berikut pertama dimana bahawa penerima pajakan akan membayar sewa yang ditetapkan dan akan memantau serta melaksanakan semua syarat nyata dan tersirat ke atas tanah tersebut. Kedua bahawa pemberi pajakan akan membayar semua sewa atau bayaran yang patut dibayar kepada PBN ke atas tanah tersebut. Ketiga adalah dalam kes-kes pajakan kecil, pemberi pajakan kecil akan membayar sewaan pajakan yang ia pegang dan jika penerima pajakan kecil sudah membuat bayaran tersebut, dia berhak untuk menolakdari jumlah sewa yang patut dibayar oleh penerima pajakan kecil kepada pemberi pajakan kecil. Sementara itu dibawah Seksyen s. 321 KTN juga ada memperuntukan bahawa penerima pajakan dan penerima pajakan kecil hendaklah pertama untuk membayar semua sewa, kadar dan lain-lain bayaran berkait dengan harta tersebut melainkan sewa yang patut dibayar oleh pemberi pajakan kepada PBN atau bayaran yang patut dibayar oleh pemberi pajakan secara ekslusif. Kedua untuk membaiki harta jika berlaku kerosakan dan ke tiga untuk membenarkan pemberi pajakan atau agennya memasuki harta tersebut dan memeriksa keadan harta. Keempat adalah tidak dibenarkan memindah milik atau menggadai atau memberi pajakan kecil atau lain-lainmenegnai harta tersebut tanpa mendapat kebenaran bertulis dari pemberi pajakan terlebih dahulu.

Manakala iru dalam Seksyen s, 232 KTN pula memperuntukkan syarat-syarat tersirat berikut kepada pemberi pajakan atau pemeberi pajakan kecil pertama bahawa penerima pajakan akan dibenarkan menduduki dan menikmati secara man dan bebas harta tersebut tanpa gangguan dari pemberi pajakan. Kedua adalah apabila pajakan itu berhubung dengan sebahagian dari bangunan, bahwa pemberi pajakan akan membaiki bumbung, dinding utama,saliran utama dan mana-mana jalan atau instalasi. Ke tiga untuk mengabaikan sewa apabila bangunan tersebut sudah tidak sesuai untuk diduduki atau digunakan oleh apa-apa peristiwa selain kecuaian penerima pajakan. Mengenai perkara Tempoh Masa Pajakan biasanya sesuatu pajakan tidak boleh diberi untuk selama-lamanya tempoh maksima satu pajakan ialah 99 tahun bagi pajakan untuk kesemua bahagian tanah seperti yang disebut di atas. Persoalan mengenai tempoh masa dijawab dalam kes-kes beriku seperti didalam kes KARUPPAN CHETTY versus SUAH THIAM (1916) 1 FMSLR 300 satu perjanjian untuk menyewa rumah bagi suatu tempoh yang penyewa itu mahu telah diputuskan sebagai terlalu kabur dan tidak tertentu, oleh itu ia adalah batal. Kedua dalam kes SIEW SOON WAH & LAIN-LAIN versus YONG TONG HONG [1973] 1 MLJ 133 Majlis Privy telah memutuskan sebaliknya, iaitu satu penyewaan ‘yang selama mana penyewa mahu duduki” tidak semestinya batal. Mahkamah berpendapat bahawa niat tuan rumah adalah jelas untuk menyewakan kepada responden selama mana yang ia ada kuasa (iaitu 30 tahun) selagi penyewa membayar sewa.

Seterusnya adalah dimana Tanah Tertakluk Kepada Gadaian Sekiranya tanah yang dipajak tertakluk kepada gadaian, kebenaran dari pemegang gadaian adalah diperlukan. Dalam kes MURUGAPPA CHETTTY vs LOW (1932) 4 FMSLR 87 keizinan dari pemegang gadaian tidak dipohon bagi suatu pajakan oleh tuan tanah yang tidak didaftar untuk tempoh 30 bulan. Pemegang gadaian telah mengambil prosiding “foreclosure” atas kemungkiran penggadai dalam membayar balik pinjaman. Pemegang pajakan telah memasukkan satu kaveat untuk menjaga kepentingannya, tetapi mahkamah telah mengarahkan kaveat tersebut diketepikan. Ini jelas dibawah s. 226(1) yang memperuntukan jika tanah tersebut tertakluk kepada gadaian, maka keizinan pemegang gadai perlu diperolehi terlebih dahulu sebelum pajakan, pajakan kecil atau tenansi dibuat. Apa yang perlu penulis blog kongsi ingo dalam anim agro technology adalah berkaitan dengan  Penamatan Pajakan. Ini kerana banyak cara untuk kita menamatkan pajakan, pajakan kecil atau tenansi, antaranya ialah pertama dengan penyerahan secara nyata, dengan perjanjian dengan pemberi pajakan dimana proses  penyerahan hendaklah dilakukan dalam Borang 15C. Juga pproses penyerahan ini memerlukan persetujuan penerima pajakan. Kedua apabila pajakan cukup tempoh masa. Pajakan akan tamat apabila tempoh masa yang ditetapkan di dalam perjanjian sampai melainkan pihak-pihak telah bersetuju untuk memperbaharui atau melanjutkan tempoh masa. Ketiga adalah dengan Notis dimana penamatan melalui notis hanya boleh dibuat sekiranya didalam perjanjian pajakan memperuntukan secara nyata untuk mana-mana pihak berbuat demikian. Ke empat adalah dengan operasi undang-undang dimana ini berlaku dalam keadaan kekecewaan sesuatu kontrak (iaitu kontrak mustahil untuk dilaksanakan). Contohnya jika tanah tersebut telah diambil juga oleh kerajaan dibawah Akta Pengambilan Tanah 1960 atau tanah tersebut sudah tidak sesuai untuk jenis tujuan ia dipajak seperti pajakan untuk membuat kilang, tetapi ada kawasan perumahan yang baru dibuka. Cara penamatan ke lima adalah dengan cara Perampasan. Cara Perampasan boleh dibuat jika penerima pajakan telah berlaku melanggar mana-mana peruntukan perjanjian pajakan atau diisytiharkan bankrap atau bagi syarikat telah dicairkan.

Dalam Sistem Pajakan ada dua perkara yang perlu diketahui oleh semua pihak. Pertama adalah KUASA TUANPUNYA UNTUK MEMBERI PAJAKAN (SEKSYEN 221) dimana dalam perkara ini tuanpunya mana-mana tanahmilik boleh memberi pajakan ke atas kesemua atau mana-mana bahagiannya. Kedua dimana pajakan yang diberikan mestilah untuk tempoh melebihi 3 tahun. ke tiga dimana tiap-tiap pajakan hendaklah dibuat atas Borang 15A. Ke empat dimana pajakan bagi keseluruhan tanah, tempoh maksima pajakan ialah 99 tahun. Ke lima dimana pajakan sebahagian tanah tempoh maksima ialah 30 tahun - (plan dan perihal hendaklah dijelaskan dan dikembarkan didalam instrumen) dan yang ke enam adalah domana bagi pajakan kecil hendaklah dibuat di atas Borang 15B. Perkara kedua yang penting dibaca dan difahami bersama adalah mengenai  SEKATAN-SEKATAN KE ATAS PAJAKAN. Ini kerana pertama apa-apa larangan atau bantahan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa ianya dikuatkuasa. Kedua adalah mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasa pada masa itu yang mana berkaitan dengan tanah itu. Ke tiga adalah pajakan tidak boleh diberikan kepada dua orang atau lebih melainkan sebagai pemegang amanah atau wakil. Ke empat adalah jika tanah itu tertakluk kepada gadaian, persetujuan pemegang gadaian perlu didapatkan terlebih dahulu. Ke lima dimana penyerahan pajakan atau pajakan kecil hendaklah ianya dikuatkuasakan di atas Borang 15C, dan kepentingan pajakan atau pajakan kecil hendaklan tamat bermula tarikh instrumen itu didaftarkan. Ke enam adalah penyerahan mana-mana pajakan atau pajakan kecil hendaklah mendapat keizinan dari mana-mana pemegang gadaian. Semuga artikel ini memberi info berguna mengenai apa tu pajakan kepada pembaca blog anim agro technology kali ini. Wasallam!!...

PAJAKAN TANAH... PERKARA BIASA...
DISEBUT..DIKANUN TANAH NEGARA... 
ADA SYARAT... PERLU FAHAMINYA...
BACA ARTIKEL... DAPAT INFONYA...

By,
M Anem,
Senior Agronomist,
Jalan Padi Ria 11, Bandar baru UDA,
Johor Bahru, Johor,
Malaysia.
(10 RabiulAwal 1440H).